Guida all'acquisto di un immobile

Se dovete acquistare un appartamento potrebbe esservi utile questa piccola guida per evitare i piu comuni errori nella scelta dell'immobile, che inoltre vi aiuterà ad acquistare un immobile facilmente rivendibile in futuro e quindi che avrà valore come investimento oltre che come abitazione.

1. SCEGLIERE LA ZONA

Assodato che le città sono diventate ormai invivibili sia sul piano monetario che sulla qualità della vita, conviene puntare alle periferie, alle zone limitrofe al luogo di lavoro o comunque restare alle porte della città, magari in mezzo al verde. Da considerare certamente come cardine della ricerca della casa sono:
- La vicinanza ai mezzi di trasporto pubblici;
- La distanza di supermercati, centri commerciali e negozi di prima necessità;
E per le giovani coppie, oltre alle cose menzionate, c’è da prendere in considerazione la distanza della casa rispetto a scuole o giardinetti pubblici per una futura prole da accudire.
 

2. SCEGLIERE IL TIPO DI CASA

Quella di “seconda mano”:
I primi consigli pratici validi per le case già costruite e vecchie magari di qualche anno è:
- verificate l’esposizione della casa rispetto al sole, alla luce che potrebbe avere durante la giornata;
- Considerate lo stato degli impianti idraulici, di riscaldamento, quelli elettrici ed eventuali attacchi per l’antenna tv, degli infissi, dei pavimenti e dei sanitari – che consigliamo di cambiare comunque sempre - e della situazione dello stabile in generale. Questo per evitare spese consistenti subito dopo l’acquisto di casa.
- A questo bisogna sommare le spese per eventuali lavori di ampliamento o disposizione delle stanze.
- Leggete il regolamento condominiale ed informatevi sulle spese annue e sulle straordinarie eventualmente ancora da pagare per l’anno stesso. - Fatevi dare la planimetria per controllare in Comune com’è stata registrata al catasto, se corrisponde la metratura, e verificate eventuali carichi pendenti sull’immobile.
Per acquistare un usato sono davvero tante le cose da prendere in considerazione per non “incappare in fregature”.

Per quelle nuove bisogna invece tener conto di ponderare bene le parole che vi dicono le agenzie immobiliari, e di seguito vi spiegherò nel dettaglio i motivi. Fatevi sempre dare più informazioni possibili e poi verificatele.
- cosa di primaria importanza sono i metri quadri che le agenzie dicono ai compratori, spesso maggiori rispetto a quelli che sono in realtà. Per questo vi può aiutare la planimetria dell’immobile e il capitolato stesso della casa nel quale potete verificare anche i materiali usati per costruirla compresi piastrelle, sanitari e quant’altro.
E questo non smetteremo di ripeterlo in quanto importante sia per le case nuove che per quelle vecchie. Da una parte il vantaggio delle case in costruzione è che, rispetto al capitolato, si possono chiedere delle variazioni per le rifiniture comprese nel prezzo: parlo di piastrelle, box doccia e sanitari, piuttosto che porte e quant’altro. Il rovescio della medaglia però, è che ovviamente ogni variazione è extracapitolato e quindi ha un costo a parte.
- La maggior parte delle imprese edili poi, preferisce eseguire da sé i lavori extracapitolato, non permettendo che l’acquirente compri e istalli in privato. Questo comporta spese più onerose rispetto a quanto potremmo fare privatamente.
- Altro promemoria: andare spesso in cantiere –quando è permesso- per rendersi conto passo dopo passo dei progressi della casa in costruzione. Oltre a questo, cercare di avere “occhio clinico” su ogni cosa che può risultare differente rispetto al capitolato, o che viene rotta, scheggiata o danneggiata. Fatelo subito presente all’impresa che è tenuta al ripristino del danno.

• La villetta a schiera: se costa poco attenzione al capitolato
Per prima cosa, bisogna fare attenzione alla tendenza delle agenzie immobiliari, in conseguenza alla politica dei costruttori di immobili, di proporre villette con giardino a prezzo ridotto a seguito di una costruzione con un piano in seminterrato. Ho esperienza in prima persona di una cosa del genere.
In pratica l’agenzia mi aveva detto che era un affare acquistare una villetta con giardino a poco prezzo ma con soggiorno, cucina e un bagno in seminterrato.
Spieghiamo che il seminterrato ha un’altezza tra i 2,40mt e i 2,50 mt e nasce come taverna, magazzino o mansarda, quindi il costruttore deve chiedere un autorizzazione al Comune per poter adibire ciò che nasce come magazzino ad uso abitativo: quindi deve chiedere l’abitabilità.
Ma tralasciando il fatto che a talune persone può piacere avere un soffitto basso, c’è da considerare la posizione in cui rimane tale piano.
Come dice la parola stessa “in seminterrato” e qui si può capire che metà appartamento è posto al di sotto della strada.
Se intorno alla casa c’è un grande giardino allora si potrebbe anche ovviare alla cosa, ma se il giardino è ridotto o inesistente bisogna fare molta attenzione alla vicinanza delle stanze a parcheggi o strade in quanto si abbassa parecchio la qualità abitativa, oltre che alla privacy, e considerare anche la necessaria istallazione di sistemi antifurto.
Quindi a conclusione di quanto detto finora ecco perché la cosa essenziale è farsi dare sempre il capitolato dell’abitazione.

• Il loft:
questo tipo di appartamento nasce in America. La sua particolarità è l’ambiente unico: niente porte o pareti che separano gli ambienti. Adatto sicuramente a single e non a coppie, in genere ha costi elevati visto la posizione generalmente centrale e considerando che si tratta spesso di locali posti in residence con un’ampia metratura.

• Monolocali, bilocali, etc:
ovviamente sono appartamenti che partono da uno a più ambienti. Generalmente il monolocale ha un soggiorno con cucina a vista e un bagno. Ma si possono trovare anche monolocali con camera da letto separata o con balcone. Per le altre tipologie di appartamento citate nel titolo vale la nomenclatura stessa della parola. Si suddividono a seconda degli ambienti che vi si ritrovano. Per una giovane coppia un bilocale potrebbe essere un giusto compromesso per non spendere un patrimonio e vivere comodi anche con un figlio in arrivo. Da tener conto che ormai è consuetudine ricavare più stanze da un appartamento con pochi metri quadrati che quindi con pochi metri quadri può arrivare ad essere trilocale. Quindi parlo di avere magari due bagni e un ripostiglio ma due camere da letto strette e poco pratiche. Valutare bene se questo conviene rispetto che avere due stanze grandi e spaziose con un bagno solo e niente ripostiglio.

• Case in corte:
un tempo erano quelle di cascina, con cortile e dove gli inquilini del condominio diventavano una “famiglia” data la disposizione degli appartamenti e gli ambienti comuni.
Oggi la corte piace molto e questo ha spinto gli architetti a costruirne di nuove, oltre a ristrutturare quelle di un tempo.
È composta da pochi appartamenti anche monolocali, spesso privi di spese condominiali, e possibilità di avere all’interno camini e autorimesse.
Per questa tipologia di abitazioni bisogna tener conto della struttura della corte stessa: un balcone/corridoio che passa per tutta la corte, quindi percorrendo tutte le entrate degli appartamenti o parte di essi. Questo è di proprietà comune e di passaggio per tutti; disagio da considerare in quanto parte delle finestre di ciascun appartamento si affaccia sul corridoio, ad altezza uomo, non tutelando molto la privacy dei condomini.

3. LE COOPERATIVE EDILIZIE
Gli appartamenti messi in vendita dalle cooperative permettono di risparmiare parecchio in quanto, per legge, i prezzi non possono superare un tetto massimo fissato dal Comitato per l'Edilizia Residenziale.

Le cooperative edilizie sono società senza scopo di lucro, la cui finalità è la costruzione di abitazioni destinate ai propri soci. Per questo comprare casa tramite le cooperative, può risultare vantaggioso per chi non ha tante disponibilità economiche rientrando così in determinate fasce di reddito o di agevolazioni di acquisto dell’immobile. Spesso le cooperative infatti, usufruiscono del credito edilizio agevolato rilasciato dalle Regioni proprio a questo scopo. Ecco perché questo determina il fatto che bisogna possedere specifici requisiti per concorrere alla graduatoria per l’aggiudicazione dell’appartamento che si costruisce con la cooperativa.
Queste cooperative inoltre, hanno anche agevolazioni fiscali e non solo come per l’imposta di bollo, quella di registro e una deduzione dal reddito soggetto ad IRPEG.

• Tipi di cooperative
Si possono determinare due tipi di cooperative edilizie:
- cooperative a proprietà indivisa,  si riferisce a persone che vogliono l’assegnazione in godimento a tempo indeterminato di un appartamento. Quindi i soggetti interessati diventano soci assegnatari contribuendo al finanziamento della costruzione degli alloggi. La cooperativa procede alla realizzazione di immobili di civile abitazione che verranno concessi solo in godimento ai soci assegnatari. I soci assegnatari contribuiscono al finanziamento della costruzione degli alloggi, sia attraverso il versamento della quota sociale sia attraverso l'integrazione dei fabbisogni finanziari non coperti dai mutui ottenuti dalla cooperativa attraverso particolari forme di finanziamento la cui determinazione è demandata all'autonomia statutaria. II socio è inoltre tenuto a versare un canone di godimento, la cui determinazione viene indicata nei regolamenti della cooperativa.

- cooperative a proprietà individuale o divisa, l'adesione alla cooperativa, questo caso, riguarda soci che intendono ottenere l'assegnazione in proprietà di un alloggio. La cooperativa procede alla realizzazione di immobili non destinati a entrare a far parte delle immobilizzazioni della cooperativa, ma che troveranno rilevazione in bilancio tra le rimanenze. I soci contribuiscono al finanziamento della costruzione dell'abitazione di cui diverranno, poi, assegnatari in proprietà.
Il consiglio comunque è di verificare sempre la serietà della cooperativa per non incorrere in frodi e rimetterci il denaro. Scegliere quindi una cooperativa iscritta alle associazioni di categoria e verificarne la presenza all’Albo nazionale delle cooperative edilizie.

• Tutela del Decreto Legislativo 122/2005:
da qualche anno le imprese costruttrici sono obbligate a garantire agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito; questo a tutela di chi compra l’immobile da eventuali fallimenti della ditta costruttrice.
Per chi non rientrasse in questi vantaggi è comunque consigliabile farsi rilasciare una fidejussione bancaria, cioè un impegno della banca a tutelare economicamente l'acquirente.
Nel decreto legislativo 122/2005 infatti, si chiariscono tutti i principali eventi che concorrono a garantire la restituzione somma versata dall’acquirente nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi.
Per maggiori informazioni leggete il Dlg 122/05 a questi indirizzi:
- http://www.giustizia.it/cassazione/leggi/dlgs122_05.html

- http://www.camera.it/parlam/leggi/deleghe/testi/05122dl.htm 

4. LE ASTE o VENDITE GIUDIZIARIE

Le aste sono convenienti perché in genere aggiudicano un immobile ad un prezzo minore rispetto a quanto potrebbe essere venduto generalmente o da un’agenzia.
Partecipare alle aste però, non è facile come sembra, spieghiamone i motivi.
Innanzitutto bisogna scegliere l’appartamento per il quale decidiamo di partecipare alla vendita con asta.
I primi consigli:
- andare a vedere la casa di persona e vedere lo stato abitativo (come già illustrato in modo esaustivo nelle pagine precedenti);
- anche per questo tipo di acquisto è bene fare una visura catastale per i carichi pendenti sull’immobile;
- assicurarsi che l’immobile, se derivato da sequestro per pignoramento, non sia abitato da eventuali inquilini/proprietari perché in tal caso può capitare, che non vogliono andare via di casa e si deve provvedere in modo coattivo al trasloco, tramite le forze dell’ordine.
Non è sempre così “tragico” l’acquisto tramite asta, questo ci teniamo a sottolinearlo, ma di certo bisogna guardare tantissime cose.

Considerando che la vendita con asta di qualsiasi bene mobile ed immobile viene effettuata in genere per sequestro o pignoramento del bene stesso, guardiamo insieme gli aspetti delle aste d’immobili per poterle capire meglio.

• Tipologie
Le tipologie di vendite giudiziarie sono 2:
- Vendite senza incanto;
- Vendite ad incanto.
Le prime si svolgono se si raggiunge un accordo e non vi sono opposizioni per la vendita e le seconde subentrano alle prime in caso in cui non si raggiunge un accordo per la vendita.
Spieghiamo qui di seguito cosa significa.
Vendite senza incanto: i partecipanti presentano un’offerta d’acquisto in busta chiusa presso la Cancelleria del tribunale dove si svolgerà l’asta. Questa offerta contiene il prezzo che si propone per l’immobile in vendita, il modo e i tempi di pagamento dello stesso e quanto più elementi utili alla valutazione da parte del giudice dell’offerta. A questo punto viene fissata l’udienza nella quale si apriranno tutte le buste contenenti le relative offerte e alla quale partecipano gli offerenti oltre ai creditori iscritti.
- Se il valore dell’immobile viene aumentato di un quinto in un’offerta, l’asta viene senza dubbio accolta.
- Se invece il valore è inferiore, uno dei creditori può opporsi oppure lo stesso giudice può ritenere che ci sono presupposti perché la vendita possa essere migliore, quindi passa alla vendita ad incanto.
- Se poi ci sono più offerte valide, viene indetta una gara tra offerenti prendendo come offerta minima di riferimento (base d’asta), il valore dell’offerta più alta.
- se invece l’asta non può svolgersi a causa della mancanza di partecipazioni all’offerta, è il giudice stesso a decidere se aggiudicare l’asta al miglior offerente o se passare all’incanto.
A conclusione della vendita senza incanto il giudice dispone con decreto, le modalità e la scadenza per il versamento della somma relativa all’offerta aggiudicatrice.

Vendite ad incanto: disposta a seguito della vendita senza incanto per i temi appena visti, la vendita ad incanto è la gara tra offerenti. Il prezzo base dell’asta e tutte le modalità di svolgimento della stessa sono affidate al giudice esecutore che stabilisce anche una data per esecuzione dell’asta e un termine di presentazione delle offerte. Le offerte devono arrivare alla Cancelleria in busta chiusa e non devono essere inferiori alla base d’asta o comunque alla migliore offerta proposta nella precedente vendita senza incanto, tutto comunque scritto nell’ordinanza di vendita.
Oltre a questo il giudice dispone la cauzione per partecipare all’asta e più avanti approfondiremo di cosa stiamo parlando nello specifico

Un’altra cosa nelle vendite ad incanto è che entro 10 giorni dopo l’aggiudicazione dell’asta, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto. Tali offerte, per essere efficaci, devono superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Certo è, che anche per queste ulteriori offerte, se specificato, si deve mettere in busta l’assegno per la cauzione che è pari al doppio di quella richiesta per la prima asta.
A questa seconda asta, secondo la nuova legge, potranno partecipare anche gli offerenti del precedente incanto che abbiano integrato la cauzione. Il giudice poi visionerà tali “controproposte” è darà l’aggiudicazione dell’asta al miglior offerente.

• La cauzione:
per le vendite senza incanto si deve versare una cauzione obbligatoria per partecipare alla vendita, non inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente stesso. Questa cauzione viene depositata presso la Cancelleria e se viene stabilito che deve essere versata solo tramite assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta nella quale si fa l’offerta.

Per le vendite ad incanto è il giudice a decidere la cauzione ma non deve essere superiore al decimo del prezzo base d’asta. In genere è il 5%. Viene sempre resa totalmente dopo la chiusura dell’incanto se l’offerente non diviene aggiudicatario del bene. Ricordiamo però che l’offerente deve partecipare all’asta o personalmente o con procuratore speciale oppure la cauzione viene resa solo dei nove decimi dell’intero.

La nuova normativa inoltre, prevede che l’avviso di vendita, venga pubblicato su appositi siti internet almeno 45 giorni prima della data dell’incanto o del termine per la presentazione delle offerte. Questo per dare modo di partecipazione a più offerenti rispetto ai soli professionisti del settore.

Teniamo a tranquillizzare chi volesse provare a partecipare ad un’asta che il giudice esecutore dispone un decreto sull’immobile espropriato e venduto in asta, sul quale viene cancellata ogni ipoteca o disposizione di pignoramento – detto anche effetto liberatorio o purgativo della vendita forzata immobiliare – e che quindi sull’immobile non gravano più pendenze giudiziarie.
Per approfondire maggiormente l’argomento riportiamo dei link utili a cui fare riferimento e sui quali è stato preso spunto il presente articolo per quanto riguarda le aste:
- http://www.astegiudiziarie.it
- http://www.isveg.it/index.php?come-partecipare
- http://www.astagiudiziaria.com/

Fonte:  informagiovani-italia.com